양도소득세 보유기간 중 직전거주주택이었던 장기임대주택의 양도소득금액 계산방법
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Q. 다음과 같이 거주주택 및 장기임대주택을 각각 1채 보유 중입니다.
- A주택: 2015년 분양. 2017년 9월 취득(등기) 후 현재까지 거주 중
- B주택: 2017년 7월 분양. 2019 9월 취득(등기) 및 임대차 계약, 2020년 1월 장기주택임대주택(8년) 등록
A주택을 먼저 양도하고 8년 임대기간을 채운 상태에서 B주택에 실거주한 후, 1주택 상태에서 B주택을 양도할 경우 B주택의 양도세가 비과세되는지 궁금합니다.
A. 귀 상담의 경우, 장기임대주택의 의무임대기간 요건을 충족한 B주택을 양도하는 경우로서 양도 당시 1세대 1주택인 경우 비과세가 적용될 것으로 판단됩니다. 다만, B주택은 보유기간 중 직전거주주택(A주택)이 있던 장기임대주택이었으므로 A주택 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것으로 판단됩니다. (소득세법 시행령 제154조 제10항)
B주택이 양도 당시 양도가액 9억원 이하인 주택인 것으로 가정하면, B주택의 취득시점부터 직전거주주택(A주택)의 양도일까지 발생한 B주택의 양도소득금액은 과세대상이며 다음과 같이 산출하는 것으로 판단됩니다. (소득세법 시행령 제161조 제1항, 제3항)
직전거주주택 양도일 이전 보유기간분 양도소득금액
= 전체 양도소득금액 × (직전거주주택의 양도 당시 직전거주주택 보유주택 기준시가 - 직전거주주택보유주택의 취득 당시의 기준시가) ÷ (직전거주주택보유주택의 양도 당시의 기준시가- 직전거주주택보유주택의 취득 당시의 기준시가)
관련규정 : 소득세법 제89조[비과세 양도소득], 동법 시행령 제154조[1세대 1주택의 범위],
제161조[직전거주주택보유주택 등에 대한 양도소득금액 등의 계산]
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