Q. 4층 상가겸용주택(1-2층은 상가이고 3-4층은 다가구주택(3층주택 2호/4층 주택1호임)으로 1-2층의 연면적이 3-4층의 연면적 보다 큼)을 부친으로 부터 상속받아 자녀가 2/3을 모친이 1/3을 1994년 부터 소유하고 잇는 상태에서 모친의 지분을 자녀에게 넘기는 과정에서 , 참고로 자녀는 결혼하여 배우자는 지방에 자기명의 소유의 아파트를 갖고 그 아파트에 거주하고 있고 자녀는 모친과 수도권에 있는 당해 다가주주택에 주소를 두고 있음. 자녀는 서울에 거주하고 있으나 당해 사실을 증명할 것은 없으므로 모친주소지에 거주하는 것으로 간주함.

1>모친의 지분 전체인 1/3을 모두 자녀에게 양도시 공동소유하고 잇는 다가구주택 3호를 모두 일괄적으로 한번에 양도하므로 하나의 주택양도로 볼수 잇는지요? 예규를 보면 지분양도는 1주택으로 보지 않는다 하는데 자녀와 모친이 동일주소이므로 한 세대로 볼수 잇다면 같은 세대원끼리의 경우도 하나의 주택양도로 보면 안되는지요? 
2>부담부증여를 한다고 하면 이 경우도 다가구주택 3호를 모두 일괄적으로 이전하므로 하나의 주택양도로 볼수 잇는지요? 아니면 비록 1/3씩의 지분을 소유하고 잇지만 3주택의 양도로 보는지요?

A. 소득세법의 다가구주택과 관련된 규정은 다음과 같습니다.

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소득세법 시행령 제155조 제155조 【1세대 1주택의 특례】

⑮ 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용할 때  「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 

소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

 ② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. (2018. 2. 13. 개정)

 1. 다가구주택 : 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.

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위의 규정에 "다가구 주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다"는 내용을 다가구 주택 전체를 양도하는 경우에만 적용하는지 아니면 다가구 주택의 지분을 양도하는 경우에도 적용하는지는 명확하지 않습니다. 

그러나 다음의 예규를 보면 국세청은 다가구주택 전체를 양도하는 경우에만 하나의 주택으로 보므로 지분을 양도하는 경우에는 하나의 주택으로 본다는 규정을 적용할 수 없다는 입장인 것 같습니다. 같은 세대원 간의 부담부증여도 동일하게 보는 것으로 보입니다.

 <부동산거래관리과-683 , 2010.05.13.>

[질 의] 어머니와 딸은 1동의 겸용주택인 다가구주택 및 근린생활시설(주택의 면적이 더 큼)을 공동(지분 각1/2)으로 소유하다가 어머니가 딸에게 그 지분을 부담부증여(채무2억6천8백만원)함. 어머니와 딸은 30년간 동일 지번에 주민등록상 별도의 세대를 구성하고 있으나, 사실상 어머니를 모시고 사는 상황임. 이 경우가 채무인수액만큼 양도소득세가 부과되는지

[회 신] 동일세대원이 공유지분으로 소유하는「소득세법 시행규칙」제74조에 따른 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 전체를 양도하지 않고 1인의 공유지분만을 양도하는 경우에는 같은 법시행령제154조제1항의 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것입니다.