양도소득세 임대주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 비과세 특례 요건
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Q.2주택(AㆍB)을 소유하고 있는 김국세씨는 2016년 7월 B주택을 임대등록하였습니다. 김국세씨는 B주택 임대기간 충족 후 A주택을 양도할 예정입니다. 임대주택을 보유한 경우 본인이 살던 거주주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다고 하던데, 김국세씨의 경우 B주택을 임대주택으로 등록은 했는데 비과세를 받기 위한 다른 요건이 있나요?
A. 임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 2년 이상 거주한 주택을 양도 하면 비과세 적용이 가능합니다. 김국세씨의 경우 임대주택과 거주주택을 소유하고 있으므로 거주주택 양도시 비과세 적용이 가능한 것이나, 장기임대주택은 임대료 5% 증액 제한 등 일정요건*을 충족하여야 합니다.
* 의무임대기간, 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하 등
<거주주택 특례 적용 시 장기임대주택 요건> |
구 분 | 2018.3.31.이전 | 2018.4.1.~2020.7.10. | 2020.7.11.~2020.8.17. | 2020.8.18.이후 |
소득령 §167의3①2 | 가목 | 가목 | 마목 | 마목 |
의무임대기간 | 5년 | 5년 | 8년 | 10년 |
지자체 등록 | 단기/장기일반 | 단기/장기일반 | 장기일반 | 장기일반 |
기준시가 | 임대개시일 당시 6억원(비수도권 3억원) 이하 | |||
임대료 상한 | 5% 이하 (2019.2.12.부터) | |||
<해석사례> 사전-2019-법령해석재산-0201(2019.09.23.)
[질문] 거주주택과 임대주택을 보유하다가 거주주택을 먼저 양도한 다음에 임대주택을 양도 하는 경우 양도소득세 신고방법
|A방법| ① 거주주택: 「소득세법 시행령」 제155조 제20항을 적용하여 1세대1주택으로 보아 양도소득세 과세
② 임대주택: 거주주택 양도일 이후의 기간분만 비과세
|B방법| ① 거주주택: 「소득세법 시행령」 제155조 제20항을 적용하지 않되, 같은 영 제167조의10 제1항 제10호를 적용하여 일반세율 및 장기보유특별공제 적용
② 임대주택: 전체 보유기간에 1세대1주택 비과세 적용
[답변] 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따른 특례 요건을 갖추어 같은 항 제1호의 거주 주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 법 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우에는 “A방법”에 따라 신고ㆍ 납부하는 것입니다.
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